Neues Gebäudeenergiegesetz

Das Bundeskabinett hat das neue Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Für Hauseigentümer bedeutet dies mehr Entscheidungsfreiheit für ihre Heiztechnik. Zudem gibt es Neuerungen beim Wärmeplanungsgesetz.

Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll zum 1. November 2026 durch das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) abgelöst werden. Dies führt ebenfalls zu Änderungen im Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG). Die enthaltenen Änderungen werden weitläufig von Branchenkennern begrüßt, erhalten allerdings auch Kritik, insbesondere im Hinblick auf Praxistauglichkeit und Planbarkeit für Gas- und Stromgrundversorger.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

• Fall der 65%-Pflicht: Die Pflicht, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu versorgen, entfällt. Daraus resultiert eine freie Wahl bei der Heizungsart in Bestands- und Neubauten sowie die unbegrenzte Weiternutzung bestehender Heizungsanlagen.
• Kein Zwang zur Wärmeplanung: Das Betriebsverbot für Öl- und Gasheizungen ab dem Jahr 2045 soll ersatzlos gestrichen werden. Der Heizungstausch ist also nicht mehr an den zeitlichen Rahmen der kommunalen Wärmeplanung gekoppelt.
• Fossile Heizungen erlaubt: Neue Gas- und Ölheizungen dürfen weiterhin eingebaut werden. Sie müssen jedoch künftig einen schrittweisen steigenden Anteil an biogenen Brennstoffen (z. B. Biomethan) oder ab 2029 einen Bioanteil aufweisen.
• Bestandsschutz: Ältere Heizungen dürfen weiter betrieben und im Schadensfall repariert werden. Ein generelles Austauschverbot für Gas- oder Ölheizungen existiert nicht.
• Förderung: Der Heizungsaustausch wird staatlich gefördert, wobei die Finanzierung für nachhaltige Maßnahmen sichergestellt ist.
• Vermieter in der Pflicht: Vermieter sollen künftig die Hälfte der Netzentgelte, des CO₂-Preises und der Kosten für biogene Kraftstoffe tragen müssen, wenn sie beim Einbau neuer Heizungen weiterhin auf fossile Brennstoffe setzen. So sollen Mieter, die keinen Einfluss auf deren Investitionsentscheidungen haben, vor steigenden Nebenkosten geschützt werden.

Da das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht wie geplant zum 1. Juli 2026 in Kraft tritt, sondern erst zum 1. November 2026, wird die Vorgabe des GEG, dass in größeren Städten neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, bis zum 1. November ausgesetzt. Mit dem Gesetzentwurf werden zudem Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in nationales Recht umgesetzt.

Auswirkungen für Hauseigentümer und Mieter

Hauseigentümer erlangen mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz die Entscheidungsfreiheit für ihre Heiztechnik zurück. Statt prozentual und zeitlich vorgegebener Ziele können nun bestehende und funktionierende Öl- und Gasheizungen weiter betrieben, repariert und sogar ausgetauscht werden.

Zukünftig sollen Hauseigentümer allerdings 50% der Netzentgelte, des CO₂-Preises und der Kosten für biogene Kraftstoffe tragen. Der Deutsche Mieterbund hält dies für nicht tragbar und fordert stattdessen die Einführung eines „technologieneutralen Heizkostendeckels“, der die nach einem Heizungstausch von Mietern „zu zahlenden Heizkosten nach den Kosten der wirtschaftlichsten Heizungsoption begrenzt“. Zudem solle der CO2-Preis vollständig vom Vermieter getragen werden müssen, da es sonst zu unkalkulierbaren Mehrbelastungen für Mieter kommen könne.

Ausblick

Langfristig soll in Deutschland die Wärmewende im Gebäudesektor gelingen und die Klimaziele erreicht werden. Dies nun mit weniger Druck und Regularien. Da davon auszugehen ist, dass die Preise für fossile Brennstoffe auch in den kommenden Jahren weiter steigen werden, wird erwartet, dass der Siegeszug der erneuerbaren Energien auf kurz oder lang in Bestands- und insbesondere Neubauten fortschreiten wird, um Gas und Öl abzulösen. Nun allerdings im Tempo der Hauseigentümer.

Grundsätzlich ist es für die Wohnungswirtschaft sinnvoll, bereits heute die Maßnahmen des Klimapfads für sich zu definieren und die Umsetzung mit Vorlauf zu planen – für langfristige Kostenreduktion und zufriedene Mieter. Die DSC-Partner für Klima & Energie stehen Ihnen beratend zur Seite.

Wärmeplanungsgesetz: Was Wohnungsunternehmen jetzt wissen sollten

Mit der Novellierung des Wärmeplanungsgesetzes (WPG) verändert sich der Handlungsrahmen für die Wohnungswirtschaft grundlegend. Kommunale Wärmepläne werden künftig zum maßgeblichen Orientierungsrahmen für Investitionen in die Wärmeversorgung und damit zu einem wichtigen Baustein des Dekarbonisierungspfades jedes Wohnungsunternehmens. Die Änderungen sollen voraussichtlich zum Jahreswechsel 2026/2027 in Kraft treten.

Für Bestandshalter bietet das Gesetz vor allem mehr Planungssicherheit. Kommunen legen fest, wo Wärmenetze entstehen, welche Quartiere dezentral versorgt werden und welche erneuerbaren Wärmequellen künftig genutzt werden sollen. Investitionen in Wärmepumpen, Geothermie oder Quartierslösungen können dadurch deutlich zielgerichteter erfolgen.

Besonders an Bedeutung gewinnen klimaneutrale Wärmenetze, Quartierskonzepte und die Nutzung lokaler Wärmequellen wie Tiefengeothermie, Abwasser- oder industrieller Abwärme. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an die Digitalisierung. Smart Meter, digitale Zwillinge und offene Gebäudeautomation werden zu wichtigen Grundlagen für Planung und Betrieb zukünftiger Wärmesysteme.

Die eigentliche Herausforderung beginnt jedoch erst nach der kommunalen Wärmeplanung. Ein Wärmeplan beschreibt die verfügbaren Infrastrukturoptionen – er ersetzt jedoch nicht den unternehmensspezifischen Dekarbonisierungspfad. Erst die Übersetzung der kommunalen Vorgaben in konkrete Investitionsentscheidungen für Gebäude, Quartiere und Portfolios schafft eine wirtschaftlich tragfähige Wärmewende.

DSC unterstützt Wohnungsunternehmen dabei, beide Ebenen miteinander zu verbinden: die kommunale Wärmeplanung als strategischen Rahmen und den individuellen Dekarbonisierungspfad als konkrete Umsetzungsstrategie. So entstehen Lösungen, die klimaneutral, wirtschaftlich und langfristig bezahlbar sind.