NACHGEFRAGT

DSC-News:
Frau Dr. zu Nieden, danke für Ihre Bereitschaft, einige Fragen zum noch sehr aktuellen Referentenentwurf zu beantworten. Teilen Sie unsere Auffassung, dass der Entwurf in großen Teilen sehr anbieterfreundlich formuliert wurde und viele Neuerungen aufweist, die auf die Immobilienunternehmen zukommen sollen?

Dr. zur Nieden:
Tatsächlich enthält der Referentenentwurf des Bundesministeriums für Digitales und Staatsmodernisierung mit dem sogenannten „Recht auf Vollausbau“ im komplett neu gefassten § 144 TKG eine grundlegende und sehr weitreichende Neuerung für die Immobilienwirtschaft. Da das Ministerium ein solches Recht bereits in dem im Juli 2025 veröffentlichten sogenannten Eckpunktepapier konsultiert hatte, ist dessen Aufnahme in den Referentenentwurf im Kern zwar nicht überraschend. Die jetzige Ausgestaltung geht dann aber doch in entscheidenden Punkten über die Inhalte des Eckpunktepapiers hinaus und hat für die Immobilienwirtschaft weitreichende Folgen.

DSC-News:
Was sind dies für weitreichende Folgen und was muss ein Immobilienunternehmen berücksichtigen, wenn ein Netzbetreiber einen Glasfaserausbau vornehmen möchte?

Dr. zur Nieden:
Der Referentenentwurf gewährt einem Netzbetreiber gegenüber dem Gebäudeeigentümer das Recht zum Ausbau des gesamten Gebäudes auf der Netzebene 4, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind. Erstens darf noch keine oder keine vollständige gebäudeinterne Glasfaserverkabelung bestehen. Einzelne Verkabelungen können überbaut werden. Eine feste Grenze oder ein Richtwert werden weder allerdings im Gesetz noch in der Gesetzesbegründung genannt. Zweitens muss der Betreiber das Gebäude bereits an ein vorgelagertes Glasfasernetz angeschlossen haben oder es innerhalb von 20 Monaten anschließen. Anders als noch im Eckpunktepapier wird nunmehr weder ein Endnutzervertrag vorausgesetzt noch die Zustimmung des Eigentümers.

DSC-News:
Das ist ziemlich starker Tobak – wie soll sich das Immobilienunternehmen aufstellen, damit es in diesen Prozess überhaupt noch eingebunden wird – eine grundsätzliche Verweigerung des Ausbaus scheint wohl ausgeschlossen zu sein?

Dr. zur Nieden:
Das Recht der Netzbetreiber auf Vollausbau soll nur dann ausgeschlossen werden können, wenn der Gebäudeeigentümer sich entscheidet, eine vollständige gebäudeinterne Verkabelung selbst oder durch einen Dritten innerhalb von 24 Monaten vorzunehmen. Diese Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem sich der Netzbetreiber beim Gebäudeeigentümer gemeldet hat. Diese (Gegen-)Absicht muss der Gebäudeeigentümer innerhalb von zwei Monaten gegenüber dem Betreiber erklären. Zusätzlich muss diese Absicht vertraglich mit einer „angemessenen Vertragsstrafe“ zugesichert werden. Wie bereits in der Gesetzesbegründung vermutet, wird diese Zwei-Monats-Frist in der Praxis insbesondere Eigentümergemeinschaften Schwierigkeiten bereiten. Um nicht allein aufgrund dieser Schwierigkeit das Recht auf Widerspruch zu verlieren, ist eine vorsorgliche Befassung oder sogar Vorrats-Beschlussfassung mit der Frage der gebäudeinternen Glasfaserversorgung ratsam.

DSC-News:
Verwalter von Wohnungseigentum hätten hier einen besonders schweren Stand – nachvollziehbar. Hier muss sicherlich noch eine Klarstellung erfolgen. Genossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen oder auch private Wohnungsunternehmen müssen sich aber generell Gedanken machen, wie sie sich bezüglich einer eigenen Glasfaser-Strategie aufstellen. Ein abwartende Haltung hilft hier wohl nicht.

Dr. zur Nieden:
Absolut richtig, wenn der Gebäudeeigentümer die gebäudeinterne Infrastruktur nicht selbst oder durch einen Dritten errichten lassen will, sind im neuen § 144 TKG Regelungen zum weiteren Vorgehen mit dem Betreiber enthalten. So muss innerhalb von sechs Wochen nach dem Ablauf der Zwei-Monats-Frist (wiederum eine vergleichsweise kurze Frist) eine gemeinsame Begehung sowie eine Einigung über den Leitungsweg stattfinden. Anschließend hat der Betreiber 18 Monate Zeit zur Errichtung der Glasfaserinfrastruktur. Der Entwurf sieht an dieser Stelle erneut eine Vertragsstrafe vor, nun aber unter umgekehrten Vorzeichen. Dieses Mal belegt der Betreiber seine Ausbaupflichten gegenüber dem Gebäudeeigentümer vertraglich mit einer „angemessenen Vertragsstrafe“. Es wird sich empfehlen, in diesem Vertrag weitere ausbaurelevante Punkte z. B. hinsichtlich Abstimmungserfordernissen während der Bauphase u. ä. aufzunehmen sowie als Anlage auch die Einigung über den Leitungsweg. Zur Frage, was als „angemessene“ Vertragsstrafe angesehen werden könnte, nennt die Gesetzesbegründung eine Summe von 5 € pro Wohneinheit pro Monat. Diese Höhe wird auch für die eben schon angesprochene Vertragsstrafe des Gebäudeeigentümers gegenüber dem Betreiber veranschlagt.

DSC-News:
Wer soll hier die Rolle des Schiedsrichters übernehmen? Die Bundesnetzagentur oder zivile Gerichte?

Dr. zur Nieden:
Über Streitigkeiten zu diesen Sachverhalten werden nach Vorstellung des Ministeriums die Zivilgerichte zu entscheiden haben. Das mag angesichts sinkender Eingangszahlen bei den Gerichten womöglich zu einer rascheren Streitbeilegung führen, als wenn sich eine Beschlusskammer bei der Bundesnetzagentur aller dieser Verfahren annehmen müsste.  Es birgt aber auch die Gefahr einer Fragmentierung oder unterschiedlichen Auslegung der Rechtslage durch die unterschiedlichen angerufenen Gerichte, dem auch erst wieder durch höchstrichterliche Rechtsprechung nach entsprechend langem Instanzenweg begegnet werden kann.

DSC-News:
Nach der Veröffentlichung des Eckpunktepapiers waren die Proteste der Immobilienunternehmen vielfältig. Die Verbände haben frühzeitig das Ministerium mit einem Brandbrief angeschrieben und viele Immobilienunternehmen haben ihrerseits regionale Politiker und selbst die Ministerpräsidenten um Unterstützung gebeten, dieses Eckpunktepapier als Referentenentwurf abzuschwächen. Dies wurde aber anscheinend nicht erreicht.

Dr. zur Nieden:
Ganz und gar nicht – das Ministerium hält an seinem umstrittenen Vorschlag fest. Gegenüber seinem Eckpunktepapier hat es die Fristen zum jeweiligen Ausbau aber deutlich verlängert – es waren für beide Seiten zunächst nur jeweils neun Monate angedacht. Es sieht in dem Recht auf Vollausbau – auch unter ausdrücklicher Beachtung der Eigentumsrechte der betroffenen Gebäudeeigentümer – einen notwendigen Baustein zur Verwirklichung eines flächendeckenden und rasch abgeschlossenen Glasfaserausbaus. Ohne einen weitreichenden und schnell erfolgenden Ausbau auf der Netzebene 4 sieht das Ministerium eine Gefahr für die beabsichtigte und gegenüber der heutigen Gesetzeslage beschleunigten Kupfer-Glas-Migration, und zwar auch in Gebieten, in denen Wettbewerber der Telekom das Glasfasernetz ausgebaut haben. Letztendlich sieht man ansonsten eine Gefährdung für die Wirtschaftlichkeit des gesamten Glasfaserausbaus in Deutschland.

DSC-News:
An dieser Stelle herzlichen Dank für ihre aufschlussreiche Information zur geplanten Modernisierung des TKG. Wenn man bedenkt, dass wir lediglich den § 144 TKG diskutiert haben, dürfte unser Gespräch noch weiter gehen. Bezüglich der Auseinandersetzung mit den weiteren für Gebäudeeigentümer relevanten Neuerungen des Referentenentwurfs – Stichworte sind hier die Zugangsverpflichtung im neuen § 22b TKG und die Änderungen beim Glasfaserbereitstellungsentgelt oder auch der komplette Wegfall der sogenannten Konzernklausel –  würden wir gerne erneut auf Sie zukommen.

Dr. zur Nieden:
Jederzeit gerne!