Agieren statt Reagieren

Warum Immobilienunternehmen jetzt in Sachen Glasfaserausbau aktiv werden müssen

Im Juli 2025 löste die Veröffentlichung eines Eckpunktepapiers des Bundesministerium für Digitales und Staatsmodernisierung (BMDS) mit Änderungsvorschlägen zum Telekommunikationsgesetz massiven Widerstand in der Immobilienwirtschaft aus.

GdW, BFW und Haus & Grund verfassten einen Brandbrief, der im Ministerium zwar zur Kenntnis genommen wurde, aber nur in Nuancen im nunmehr vorliegenden Referentenentwurf zu Anpassungen führte. Immobilienunternehmen sollen zukünftig stärker in die Pflicht genommen werden, den Glasfaserausbau in ihrem Wohnungsbestand schneller zu bewerkstelligen.

Referentenentwurf setzt verstärkt auf den Ausbau der Netzebene 4 (FTTH)

Große inhaltliche Änderungen zum BMDS-Eckpunktepapier vom Juli 2025 sind im jetzt vorliegenden Referentenentwurf nicht sichtbar. Deutlich im Vordergrund steht der Ausbau der Netzebene 4 mit Glasfaser (Fiber to the Home).

Die Rechte der Netzbetreiber, einen Ausbau im Gebäude vornehmen zu können, werden gestärkt. War bisher die Gebäudeerschließung bereits durch § 134 TKG für Netze mit sehr hoher Kapazität grundsätzlich freigegeben, so soll nunmehr auch die Erschließung der Wohnungen vereinfacht werden. Positiv ist zu vermerken, dass die zum Teil praktizierte Form des bedarfsgerechten Einzelanschlusses durch einen effizienteren Vollausbau abgelöst werden soll. Auch die verpflichtende Nutzung von bereits bestehender Glasfaser-Infrastruktur im Haus soll im Gesetz festgeschrieben werden.

Vorteile durch Wegfall der sogenannten „Konzernklausel“

Im Referentenentwurf ist die Streichung der sogenannten „Konzernklausel“ vorgesehen. Für die Immobilienwirtschaft wäre dies ein wesentlicher Erfolg, da diese Regelung lange als Investitionshemmnis und Diskriminierung kritisiert wurde. Die Konzernklausel (bisher in § 149 Abs. 5 Satz 2 TKG) besagt vereinfacht, dass bei der Festlegung von Netznutzungsentgelten die Auswirkungen auf den Geschäftsplan des Unternehmens nicht berücksichtigt werden durften, wenn das Unternehmen mit dem Eigentümer des Gebäudes (oder dem Vermieter) gesellschaftsrechtlich verbunden ist. Daher besteht ein hohes Risiko, bei eigenen Investitionen keinen Rückfluss zu erhalten.

Die Hoffnung des Ministeriums, dass es bei Wegfall der Klausel für Immobilienunternehmen interessanter wird, den Glasfaserausbau in die eigene Hand zu nehmen, ist nachvollziehbar. Wenn die Kosten für den Netzausbau refinanziert werden können, steigt gegebenenfalls die Bereitschaft, die Netzebene 4 selbst zu errichten und zu besitzen, statt sie Drittanbietern zu überlassen.

Update für das Glasfaserbereitstellungsentgelt

Mit der neuen Finanzierungsmöglichkeit für die Errichtung der Glasfaser-Infrastruktur im Haus soll auch das Glasfaserbereitstellungsentgelt durch eine Verlängerung des Erhebungszeitraums wiederbelebt werden.

Das Bereitstellungsentgelt mit Errichtung der Netzinfrastruktur innerhalb des Gebäudes kann in wiederkehrenden Zeitabschnitten im Jahr mit höchstens 60 Euro und in der Summe höchstens 720 Euro je Wohneinheit und maximal für die Dauer von bis zu 12 Jahren erhoben werden. Wohlgemerkt: Die Umlage von 5,00 Euro je Monat über die Betriebskosten geht zu Lasten aller Mieter, d. h. auch derjenigen, die kein Produkt über die Glasfaser abrufen. Ob dieses Finanzierungsmodell in der Praxis tatsächlich verstärkt eine breite Anwendung findet, bleibt jedoch fraglich.

Kritischer Freibrief für Netzbetreiber (§ 144-E)

Besonders kritisch gestaltet sich der neue § 144-E: Er räumt Netzbetreibern weitreichende Rechte ein, die hausinterne Infrastruktur auch ohne explizite Teilnehmerverträge auszubauen, sofern noch keine Glasfaser-Infrastruktur vorhanden ist. Die einzige Hürde für den Betreiber: Er muss den Anschluss an das öffentliche Netz innerhalb von 20 Monaten realisieren. Für Eigentümer bedeutet dies faktisch eine Duldungspflicht für den Ausbau durch Dritte – es sei denn, sie werden selbst aktiv.

Dieser Paragraf dürfte noch einige Diskussionen hervorrufen, da er doch Anbieter motiviert, ihr „Handtuch“ ins Gebäude zu legen. Zwar sind bauliche Eingriffe so gering wie möglich zu halten, aber wer als Netzbetreiber investieren und bauen will, darf bauen! Der Eingriff in Eigentumsrechte ist außerordentlich.

Um selbstbestimmt handeln zu können, kann der Gebäudeeigentümer diese Installationsanfrage nur „abwehren“, wenn er die gebäudeinterne Infrastruktur selbst oder durch einen Dritten innerhalb von 24 Monaten errichtet und dies dem Betreiber innerhalb von zwei Monaten nach dessen Mitteilung des Ausbauinteresses mitteilt, verbunden mit einer Vertragsstrafe, wenn er dies nicht realisiert.

Wenn er darauf verzichtet, hat er innerhalb von weiteren sechs Wochen mit dem Betreiber eine Begehung des Gebäudes zur Absprache des Leitungsweges durchzuführen und eine entsprechende Einigung zu erzielen. Dann muss der Betreiber die Betriebsbereitschaft der gebäudeinternen Infrastruktur aber innerhalb von 18 Monaten nach Einigung über den Leitungsweg herstellen. Dies muss aber auch er gegenüber dem Gebäudeeigentümer vertraglich mit angemessener Vertragsstrafe zusichern.

Die Immobilienwirtschaft sollte daher jetzt handeln und eine eigene Glasfaserstrategie definieren und nicht abwartend auf entsprechende Anfragen reagieren.

Handlungsempfehlung – jetzt aktiv werden!

Der Katalog des Schreckens kann noch weiter ausgeführt werden. Die Hoffnung, dass der Kelch „Glasfaserausbau“ an der Immobilienwirtschaft vorüberzieht, dürfte sich mit der zeitnahen Verabschiedung der TKG-Novelle endgültig zerschlagen haben.

Die parallelen Bestrebungen der EU, mit dem Digital Networks Act (DNA) ein Migrationsszenario zur Abschaltung der Kupfernetze (Kupfer-Doppelader/Koaxial-Infrastruktur) festzumachen, tut ihr Übriges, um die Entscheidungsprozesse bezüglich des Ausbaus der Glasfaser-Infrastruktur weiter zu forcieren.

Die Telekommunikations-Experten der DSC Dietmar Schickel Consulting sind bereit, die Immobilienunternehmen bei diesem Unterfangen zu begleiten. Im Rahmen von Workshops zum Thema TKG-Novelle können individuelle Strategien entwickelt und danach mit dem Know-how der Partner erfolgreich umgesetzt werden.