EED und Heizkostenverordnung

Neue regulatorische Vorgaben

Der Markt der Messdienstleistungen steht vor einem gravierenden Wandel. Durch die Energieeffizienzrichtlinie der Europäischen Union (EED) und die kommende Novellierung der Heizkostenverordnung sollen Messgeräte fernausgelesen und Mietern monatliche Verbrauchsinformationen zur Verfügung gestellt werden.

Die Ermächtigungsgrundlage für die Novellierung der Heizkostenverordnung, das Gebäudeenergiegesetz (GEG), wurde Anfang Juli 2020 verabschiedet. Das neue GEG (Gebäudeenergiegesetz) als Ermächtigungsgrundlage der Heizkostenverordnung fordert zukünftig die Interoperabilität von Messgeräten und den Verbrauchsdaten bei Lieferantenwechsel. Das Messgerätegeschäft und die Dienstleistung, insbesondere das Ablesen der Geräte, sollen voneinander trennbar sein.

Anforderungen der EED – Umsetzung in Heizkostenverordnung

Die EED ist auf europäischer Ebene seit dem Juli 2018 in Kraft und war in Deutschland eigentlich bis zum 25.10.2020 in geltendes Recht, das heißt einer Novellierung der Heizkostenverordnung umzusetzen. In den Ministerien wird mit Hochdruck an der Novelle gearbeitet. Es ist davon auszugehen, dass diese im Frühjahr vorliegt. Demnach sind ab Verkündung nur noch fernauslesbare Messgeräte einzubauen und bis zum 01.01.2027 sollte diese Umrüstung im Bestand abgeschlossen sein. Wenn fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert sind, ist ab dem 25.10.2020 zweimal im Jahr eine Abrechnungs- und Verbrauchsinformation zur Verfügung zu stellen.

Ab 01.01.2022 müssen dann Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen monatlich bereitgestellt werden, wenn fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler vorhanden sind. Die EED stellt Anforderungen an die Beteiligten, die nur mit einer komplett automatisierten Fernablesung und digitalisierten Prozessen zu erfüllen sind. Die Anbindung der Mieter an Portale oder die zur Verfügungstellung von mobilen Apps rückt somit in den Blickpunkt. Um die Umsetzung der EED in den Unternehmen möglichst effizient zu gestalten, sind Prozess- und IT-Änderungen rechtzeitig zu berücksichtigen.

Ist Ihr Unternehmen „EED-Ready“?

Es empfiehlt sich in Hinblick auf 2022 zu prüfen, wo im Bestand zum einen Umrüstungen auf Fernauslesung im Jahr 2021 anstehen und zum anderen Mieter ab 2022 informiert werden müssen. Hierzu gibt es zwei Varianten:

• Das Immobilienunternehmen hat ein eigenes Mieterportal oder eine mobile App und plant die Daten selbst aufzubereiten
• Die Mieter des Immobilienunternehmens nutzen das Portal oder die App des Messdienstleisters

In beiden Fällen sind Vorbereitungen und Abstimmungen mit den Messdiensten und IT-Partnern erforderlich. Datentauschprozesse und Datenformate sind abzustimmen. Insbesondere die Registrierung der Nutzer sowie die Nutzerwechsel führen in den Unternehmen zu zusätzlichem Aufwand. Unternehmen, die heute schon im Datentausch die Daten zu Nutzern mit dem Messdiensten austauschen, können den Nutzerwechselprozess über eine neue ARGE-Schnittstelle automatisieren. Wer keinen Datentausch praktiziert, muss im Portal der Messdienste oder schriftlich darüber informieren, damit nur der aktuelle Wohnungsnutzer auf seine Daten im Portal zugreifen kann.

Folgende „EED-Ready“-Fragen sollten sich Immobilienunternehmen stellen:

• Wie wollen wir unsere Mieter zukünftig informieren?
• Welcher Bestand wird kurzfristig auf Fernauslesung umgestellt?
• Welche Mieter sind betroffen?
• Haben sich ERP- und Messdienstpartner schon vorbereitet?
• Wie soll der Registrierungsprozess für Mieter ablaufen? Wer macht was?
• Hat der Messdienstpartner eine Hotline für Mieterrückfragen vorgesehen?
• Was bieten wir unseren „off-Line“-Mietern an?

Messdienstleistungen auf den Prüfstand stellen

Die Umstellung auf Fernauslesung und die Lieferung monatlicher Verbrauchsinformationen führen auf der Messdienstseite nachhaltig zu neuen Preispositionen. Um sukzessive Preiserhöhungen zu vermeiden, ist es ratsam, im Vorfeld die anstehenden Konditionen zu klären und Transparenz zu schaffen. In diesem Kontext ist es überlegenswert, auch die restlichen Leistungen zu prüfen, also Messgerätemieten und Serviceleistungen und ein neues Gesamtpaket zu verhandeln.

Wenn Sie sich für diesen Schritt entscheiden, sollten folgende Eckpunkte berücksichtigt werden:

• Datenhoheit regeln, das Immobilienunternehmen sollte Eigentümer der Daten sein
• Interoperabilität sicherstellen, Offenheit bei Geräten und Datenformaten
• Reduktion bei den Preispositionen, Einheitspreise anstatt langer Preislisten
• Abdeckung der zukünftigen Anforderung EED
• Synchronisierung der Eichzeiten (5-Jahresturnus bei allen Wasserzählern)
• Klärung Technologische Plattform bei IoT-Anwendungen (z. B. NB-IoT, LoRaWAN)
• Nachhaltige Qualitätssicherung, Vereinbarung und Messung von Qualitätskennzahlen
• Transparenz bei Gerätelaufzeiten, Rahmenverträge anstatt Einzelverträgen mit verdeckten AGB

Die Digitalisierung eröffnet zudem neue Chancen, Messdienstleistungen ins eigene Unternehmen zu holen. Um sich die Wege nicht zu verbauen, sollten in den Verträgen EXIT-Regelungen aufgenommen werden, um handlungsfähig zu sein.

Fazit

Das Zusammenspiel von Wohnungswirtschaft und Messdienstpartnern wird sich durch die gesetzlichen Rahmenbedingungen ändern. Auf der einen Seite soll eine einfachere Trennung von Messgeräten und Dienstleistung möglich sein, andererseits wird durch die Lieferung der Verbrauchsdaten und der stärkeren Verknüpfung im Datentausch eine höhere Abhängigkeit geschaffen. Immobilienunternehmen sind gut beraten, im Interesse Ihrer Mieter frühzeitig einen Interessenausgleich zu erzielen.